[直播员]2016尘埃落定，2017大幕即将拉起。总的来说，2016长沙楼市先抑后扬，在经历了年初两个月的低迷之后，长沙楼市一路上扬，接连打破长沙楼市单日、单月以及单年成交记录，热得发烫。国庆后的楼市调控大潮，长沙也受到"牵连"，部分网签通道被叫停。2017年的长沙楼市大环境如何？政策松紧程度会如何变化？本期楼市微沙龙特邀2016长沙楼市权威年报"楼市白皮书"各撰写机构的主要分析师，结合本次白皮书的内容，提前披露年报部分精彩干货，对长沙楼市的2016定调，对即将到来的2017做出展望。

[直播员]5大议题观点碰撞，4大业内高手坐而论道。0731地产研究院本年度最后一次微沙龙，大咖聚首，指点江山，为你梳理2016年的长沙房地产江湖。

[直播员]智信评估黄老师正在讲解长沙二手房市场概况。
他分析称，今年的二手房特别火爆，成交量也是创历史新高，包括从月成交量来看，11月份的成交量创下历史新高，但我预计12月份可能会再次刷新历史新高。我不去讲它到底有多火爆，我只想分析一下二手房成交火爆的原因。今年长沙的二手房成交量为什么这么火爆呢？首先是与长沙市整体行业有请。整个2016年，无论是新房市场还是二手房市场都很火爆，整个市场都很好，这是第一个原因。
第二个原因是影响二手房成交的一些主要政策，特别是税收政策，影响二手房成交一个非常重要的一点是税收政策，特别是增值税的年限，一般是五年和两年是一个限期，如果政府想放松房地产调控可能会改成两年，如果是收紧的话就改成五年。今年从2月份开始，长沙市的税收政策从五年调整到两年，这就意味着两年以后买房的话，今年可以入市，这样一个政策导致二手房客户降低了购房的成本。还有一个营销二手房的政策是贷款政策，无论是对新房还是二手房都有影响，这也是政策导致二手房市场上涨的原因。
第三个原因是新房市场房源不足。今年新房市场非常火爆，经常见到“时光盘、日光盘”，今年长沙市新房房源供应不足，就会导致一些人被迫购买二手房。新房买不到，再不买二手房的话，长沙楼市价格整体是上升的，如果再不买二手房的话，就只能等着别人去割羊毛了。
第四个原因是望城区的整体成交量有突出的贡献。今年，望城区出了一个契税减免政策，这个政策使得望城区房地产成交量大幅度上升。我记得在10月份的时候，我们公司在做二手房评估时，望城区占了40%以上，这是从来没有见过的景象，望城区的贡献很大。
第五个原因是11月份长沙市湘江新区推出了一个房地产调控政策，这个调控政策主要是针对一手房源网签进行的精准打击，这是从源头把新房掐住，导致新房市场无房可买，没有办法只能购买二手房。如果现在不买房的话，调控政策出来了，明年的政策是非常不明朗的，就会造成大家的恐慌，如果明年把政策收紧，我明年买房的成本可能会上升，我要趁着国家更严厉的政策出台之前先把房买到手，这也是导致市场火爆的原因。
这是我表达二手房为什么成交会火爆的原因，我总结了这几个原因。

[直播员]明年楼市怎么走？ 听中原地产刘老师分析中部六省地产情况，聊长沙楼市优势。
刘老师称，长沙与前几年相比确实有一定的增幅，涨了很多。今年上半年1-8月份基本没有什么变化，价格在9、10月份有爆发。这里面有一个助推因素就是投资客，其实中原在长沙代理的诸多项目中，从9、10月份投资客的分析来看，各个项目的比例基本达到了95%，甚至有些项目达到了70%，有些投资客助推了房价上升，成为了助推房价上升的动力。到10、11月份，房价又回归到了理性，通过供求关系的平衡拉动了房价整体平稳的步调。其实，与周边城市对比一下，长沙的房价真的不算高，像武汉、南昌今年的房价翻了一倍，或者是两倍多，而长沙房价仍然处在健康稳定的水平。

[直播员]新峰地产朱老师聊新房市场，他说今天不讲具体数据，给几个参照的东西吧。先给一个数据，是2000亿，2000亿是什么概念呢？长沙商品房的成交额今年达到了2000亿。这个2000亿是什么概念呢？在土地局一个月之前就已经预估了今年全国的房地产市场是10万亿，也就是说如果是一家上市企业就知道长沙这个市场的份额已经占据了全国的1/50。也就是说，平时在70个大中城市的发布中有长沙。但是，你要知道在10月份之后国家统计局紧急出了一版，以半个月的纬度出15个热点城市半个月内的涨幅，长沙没有在里面。其实，业内人士也一直有一个观点，长沙没有被国家限购，是不是一个非常重要的城市呢？ 有一个反证是，谁被限购了，这个城市房地产的价值是得到了官方的认可，不仅得到了老百姓真金白银的投票，也得到了官方的认可。就今年长沙的成交量来讲的话，达到了2000意义上，也就是1/50的长沙市场，这个市场能够引起全国性的开发商以及全国性的购房人的侧目和注意力，今年也印证了，我们也看到有外地的购房团过来。今年，阳光城，“两阳”等企业通过各种方式都过来了。也就是说，如果你要在中国的房地产事业中有一席之地的话，那你必须要在长沙有布局，没有拿到市场份额就话语权，也就进入不了TOP10、TOP20俱乐部。就2016年长沙楼市的表现，能够在全国的位置上有一个发声，是因为它的单量和体量。另外，长沙今年的成交量有50%以上的增长，但价格相对来说是一个比较平稳的状况。因为，长沙有其历史原因，特别是去年下半年到今年上半年是以走量为主的市场，我们看到价格比较明显往上走的状况是出现在9、10月份量价齐升。但是，到11月份、12月份，市场又恢复到了平稳状况。也就是说，长沙的2016楼市突破了历史新高，在全国范围内无论是开发商还是购房者，都列入到了一个可值得介入的标地地域，价格也随着全国楼市有一个涨幅。
说到价格这一块儿，应该说并不是因为今年这个情况，而是我们看了历年来长沙土地局的价格数据，长沙经过了长达四年的下行周期，在今年2016年12月底才开始恢复上涨。不管今年有没有9、10月份的状况，长沙经过这么一波的下行周期，它已经来到上行周期的区间了，也就是说只不过涨幅的力度有大小之分而已，但它的上涨在这个区域之内，这就是我想说的今年的市场情况，从新房成交这一块儿来说的。